2024년 달라지는 부동산 제도

부동산제도

 

 

 

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2024년 정부 20대 핵심과제를 알아보자!!

2024년 정부 20대 핵심과제를 알아보자!!

2024년부터 바뀌는 청년지원제도에 대해 알아보겠습니다!!

2024년부터 바뀌는 청년지원제도에 대해 알아보겠습니다!!

 

2023년 부동산 시장은 대내외 요인 변화 속에서 역동적인 흐름을 보였습니다. 1.3 부동산 대책, 일반형 특별주택대출 공급 중단, 50년 만기 주택담보대출 DSR 산정방식 변경 등 대출 규제 대책, 9.26 주택공급 활성화 대책 등이 발표되었습니다.

2023년에 이어 2024년에도 주택공급 등 시장 정상화와 가계부채 축소 사이에서 줄타기가 지속될 것으로 예상됩니다. 그중에서도 가장 주목할 만한 것은 신생아 특례 구입, 전세자금 대출 도입, 신생아 특례공급 제도 마련, 혼인 증여재산 공제 도입 등입니다. 2024년에는 또 어떤 주요 부동산 제도가 바뀔 것인지 알아보겠습니다.

 

⊙ [연구보고] 신생아 특별전세자금대출 도입방안

신생아를 출산하는 가구에는 주택구입 및 전세자금대출이 지원됩니다. 대상은 대출 신청일로부터 2년 이내(2023년 출생일부터 적용, 혼인 여부와 관계없이)에 출산한 무주택 가구입니다. 주택구입자금대출의 경우 자산 50억 6천만 원 이하, 연소득 1억 3천만 원 이하, 금리 연 1.6~3.3%로 최대 5억 원(주택가격 9억 원 이하)까지 대출이 허용됩니다. 전세자금대출의 경우 자산 3,610억 원 이하, 연소득 1억 3천만 원 이하, 금리 연 11~3.0%로 최대 3억 원(수도권 보증금 5억 원, 지방 4억 원 이하)까지 대출이 허용됩니다.

5년간 주택구입자금과 전세자금 대출 모두에 적용되는 금리입니다. 정부는 추가 출산 시 1인당 0.2%포인트를 추가로 지원해 출산 가구의 주거 부담을 덜어줌으로써 집 걱정 없이 아이를 키울 수 있는 여건을 조성할 계획입니다.

 

 

⊙ 결혼증여재산공제의 도입

신혼부부는 증여세 부담 없이 각 가정에서 최대 3억원까지 결혼자금을 지원받을 수 있으며, 2024년 1월 1일부터 적용됩니다. 부모나 조부모 등 혼인신고일로부터 2년 이내에 총 4년간 재산을 증여받으면 기본공제액 5천만원(10년)을 1억원 추가로 받을 수 있습니다. 정부는 결혼 후 1~2년이 지나면 혼인신고를 하는 경우가 많다는 점을 고려해 증여세를 공제받을 수 있는 범위를 4년으로 넓게 설정했습니다.

⊙ 출산·양육용 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설

자녀를 출산하여 거주할 목적으로 주택을 취득하는 경우에는 500만 원 한도 내에서 취득세를 100% 감면합니다. 출산 및 양육을 위한 주택을 취득하는 경우 취득세의 감면과 관련하여 1세대 1주택의 범위는 세대별 주민등록표에 기재된 가족 등으로 구성된 국내에서 1주택을 소유하는 것으로 정합니다.

 

⊙ 주택청약저축 납입액의 소득공제 범위 확대

주택청약저축 납입액의 소득공제 한도가 연 240만 원에서 연 300만 원으로 상향 조정됩니다.  2023년까지 주택청약저축의  납입액 소득공제 한도는 연 240만원이었습니다. 다만 청약통장 가입자가 2022년 6월 이후 15개월째 감소세를 보이고 있어 청약통장 보유 혜택을 강화하기 위함입니다. 다만, 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과되면 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용됩니다.

 

⊙ 장기주택담보대출 이자지급에 대한 소득공제 확대

주택담보대출(이하 주택담보대출)의 이자부담 경감을 위해 장기주택담보대출의 이자상환액에 대한 소득공제 한도가 확대되고 주택가격 기준이 상향 조정됩니다. 현재 무주택이거나 1주택자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억 원 이하 주택을 구입할 경우 근로소득에서 대출이자상환액을 공제할 수 있으며, 공제금액은 최대 1,800만 원에서 2,000만 원으로 늘어납니다. 상환기간은 10년 이상이며, 고정금리 또는 비거치식 주택담보대출은 연간 300만 원에서 600만 원으로 두 배로 늘어납니다. 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 5억 원에서 6억 원으로 상향 조정됩니다. 공제한도 상향과 주택가격 기준 상향은 2024년 1월 1일 이후 취득하는 주택부터 적용됩니다.

 

 

⊙ 이월과세를 위한 필요경비 합리화

앞으로 양도소득세 이월과세를 적용할 경우 증여자가 지출한 자본적 지출액을 필요경비에 포함시켜 세부담을 경감해 줄 것입니다. 양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 10년 이내에 증여받은 재산이나 부동산에 대한 권리를 양도할 때 증여자의 당초 취득가액과 취득시기를 적용하여 양도소득세를 산정하는 규정입니다. 증여자를 기준으로 한 이월과세의 취득시기와 취득가액의 봄에도 지금까지 수증자가 지출한 것만을 필요경비로 인정해 주었습니다. 이번 개정안은 2024년 1월 1일 이후의 양도분부터 적용됩니다.

 

⊙ 세법상 주택개념의 개선방안

 

주거지위에 관한 납세자의 혼란과 조세회피를 방지하기 위하여 '주택'의 개념을 정비하고 있습니다. 소득세법상 주택은 '공부를 위한 허가나 용도의 구분에 관계없이 사실상 주거목적으로 사용되는 건축물'로만 규정되어 있어 납세자의 주거지위 예측가능성을 저해하고 있습니다. 이에 따라 '주택'의 개념은 시설구조의 특성을 반영하여 '세대구성원이 독립적으로 거주할 수 있는 구조의 건축물'로 구체화하고 있습니다.

 

⊙ 전·세 계약 시 공인중개사 개인정보 입력 의무화

전세계약 신고 시 계약을 중개한 공인중개사의 성명, 사무실 주소, 전화번호 등 개인정보를 의무적으로 입력해야 합니다. 신고 대상 정보는 부동산 소재지와 성명, 등기번호, 전화번호, 대표자 성명, 소속 공인중개사입니다. 임대차 사기나 임대차 분쟁 등으로 인한 공인중개사 계약 책임을 강화하기 위한 조치로 공인중개사가 허위사실을 신고하면 과태료 100만 원을 부과할 수 있습니다. 2024년 1월 1일 도입을 목표로 하며 적용 대상은 '부동산거래신고에 관한 법률 시행규칙' 시행 후 처음 체결·갱신·변경·해지된 임대차 계약부터입니다.

 

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2024년 갑진년 달라지는 것들은?

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⊙ 역세권 "뉴 홈" 공급 활성화

역세권에 용적률 완화로 지어진 주택 중 일부를 공공분양주택인 '뉴홈'으로 활용할 수 있도록 개정된 '도시 및 주거환경정비법'이 1월 19일부터 시행됩니다. 추가 완화된 용적률의 50% 이상을 공유형으로 공급해야 합니다. 이 경우 토지 취득가액은 감정평가액의 50%로 정해집니다. 재건축 과정에서 공공주택이 공급되면 준공업지역도 법정 상층부에 대한 인센티브를 받을 수 있게 됩니다.

 

 

⊙ 재건축 초과이익부담금 면제기준 및 부과구간단위 완화

 

재건축 후 주택가격이 일정 수준 이상으로 상승하면 조합원들이 초과이익의 일부를 부담해야 합니다. 이때 부과되는 초과이익부담금의 면제기준이 현행 3천만 원에서 8천만 원으로 상향 조정됩니다. 이와 함께 구간도 2천만 원에서 5천만 원으로 완화됩니다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합설립추진위원회 승인일에서 조합설립 승인일로 연기됐습니다. 1주택자의 경우 소유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%)에 따라 부담금도 감면됩니다. 개정안이 시행되면 재건축 부담금 단지는 전국 111개에서 67개로, 평균 금액은 8천 800만 원에서 4천 800만 원으로 줄어들 전망입니다.

 

⊙ 1기 신도시 특별법

건축 후 20년 이상 된 100만㎡ 이상 택지에 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 제공합니다. 즉, 노후 신도시 아파트의 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심입니다. 구시가지 정비 및 지원에 관한 특별법(제1기 신도시 특별법)이 적용될 수 있는 지역은 주로 1기 신도시(분당·일산·중동·산본 등)이며, 수도권 주거지역과 지방 소재 신도시 등 전국 51개 지역(수도권 24개 지역), 103만 가구입니다.

 

⊙ 신생아 특별공급 제도 신설

정부가 저출산 극복 방안으로 출산 가구를 위한 '신생아 특별공급'을 신설합니다. 결혼 가구에 혜택을 주고, 결혼 여부와 관계없이 직접적인 혜택을 주는 방식으로 간접적으로 출산을 장려하는 것에서 탈피했습니다. 이를 위해 정부는 공공·민간 주택을 연간 7만 가구 수준으로 공급하기로 했습니다. 특히 공공분양(연 3만 가구)의 경우 결혼 여부와 관계없이 입주자 모집 공고일로부터 2년 이내에 임신했거나 출산한 가구가 특별공급 대상입니다. 민간분양(연 1만 가구)은 생애 최초, 신혼부부는 출산 가구에 특별공급 물량의 20%를 우선 공급합니다.

 

⊙ 등록임대사업자의 임대보증금 반환보증 가입요건 강화

등록임대사업자의 임대보증 가입요건인 전세가율(주택가격 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 강화됩니다. 기존에 등록된 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용이 유예됩니다. 주택가격 산정 시 주택 종류 및 가격에 따라 공시가격의 190%까지 주택가격으로 인정받았으나 140%만 인정받았습니다. 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용액의 140%×전세가율 90%)로 강화됩니다. 임대보증은 등록임대사업자가 민간임대주택법상 의무적으로 가입하는 보증으로, 가입요건이 임차인이 가입하는 전세보증과 유사한 수준으로 강화됩니다. 반환보증금액 기준이 낮아짐에 따라 임대인이 보증보험 가입의무를 준수하기 위해서는 전세보증금이 낮춰져야 합니다.

 

⊙ 신혼부부 특별공급 개별신청 허용

신혼부부 주택청약은 기존 부부합산 1회에서 부부합산 1회(총 2회)로 확대됩니다. 부부합산은 같은 날 발표된 본인 명의 아파트 청약통장으로도 신청할 수 있습니다. 2회 당첨되더라도 1회 청약은 대박으로 인정되기 때문에 2회 청약 기회가 주어집니다. 예를 들어 임신과 동시에 결혼을 계획하고 있는 예비 신혼부부라면 신생아와 신혼부부를 대상으로 청약을 할 수 있습니다. '주택공급에 관한 규칙' 개정이 다른 제도보다 빠르게 시행될 가능성이 있고, 늦어도 2024년 3월까지는 시행될 예정입니다.

 

⊙ 입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부개정법률안

입주자 의사결정의 투명성을 강화하기 위하여 관리규약에서 정하는 바에 따라 입주자대표회의를 실시간으로 중계하거나 녹음·녹화 등의 방법으로 입주자 등에게 참석하게 하여야 합니다. 강제관리대상 공동주택이 일정 규모 이상인 경우에는 공동주택바닥소음관리위원회를 강제로 설치하도록 하여야 합니다. 지방자치단체의 장은 바닥소음 개선을 위한 바닥소음 측정 및 진단에 필요한 경비의 일부를 지원하고, 국가는 바닥소음 저감재 등의 설치에 필요한 경비를 주택도시기금에서 융자하여야 합니다.

 

⊙ 주거용 및 주거용 임대료 중 소형주택에 적용되는 특례기간 연장

세법에서는 보증금에 대한 이자도 임대소득으로 보고 있습니다. 임차인으로부터 받은 전세금을 활용하여 금융소득을 얻은 것으로 간주하는 것을 '간전세'라고 합니다. 정부는 소득법에 따라 3주택 이상 및 상업용 임대사업자의 전세금 및 보증금에 발생한 간주임대료를 산정하여 부과합니다. 2023년 간주임대료 금리를 현행 1.2%에서 2.9%로 인상하였으나, 소형주택(전용면적 40㎡ 이하, 시가표준액 2억 원 이하)은 주택 수 및 간주임대료 과세대상에서 제외하였습니다. 소형 임대주택을 보유하고 있는 임대인의 세부담을 줄여 소형 임대주택 공급을 촉진하고자 하는 목적으로 2024년부터 2026년 말까지 3년간 추가 연장됩니다. 공급이 증가함에 따라 소형주택의 임대료는 안정적으로 유지될 가능성이 높아집니다.

 

⊙ 청년우선주택청약종합저축 비과세 신청기간 연장

최고 연 3.3%의 우대금리가 적용되는 청년우대주택청약종합저축 비과세 기한이 연장됩니다. 총급여 3600만원 또는 총소득 2600만원 이하 무주택 세대주인 청년은 500만원 한도로 청년우대주택청약종합저축 이자 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 2025년 12월 31일까지 2년 더 연장됩니다.

달라지는

 

 

⊙ 경양이양보조금의 대상이 되는 자경농지에 대한 양도소득세 감면신청기간 연장

고령농업인의 소득안정과 농업경쟁력 강화를 지원하기 위해 직접경영이양금 지원대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한을 오는 2026년 12월 31일까지 3년 연장한다. 직접경영이양금 지원대상 농지(양도소득세 100% 감면)는 농업경영을 10년 이상 한 농업인이 소유한 농업진흥지역 내 농지로 3년 이상 소유(논, 밭, 과수원 등)한 경우 한국농어촌공사 또는 농업법인에 양도해야 하는 요건을 갖춰 3년 이상 자경해야 한다.

 

⊙ 공시가격 검증센터 설치

부동산 공시에 대한 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 지방자치단체에 설치하여 정확성과 신뢰성을 높이고 있습니다. 또한 부동산 공시의 투명성, 방향성, 소음·소음·소음의 투명성을 확보하기 위해 "실명제"를 도입하고 있습니다.

 

⊙ 중소규모 공공주택지구계획의 통합절차

일정 규모의 범위(적극) 공공주택지구 및 소규모 공공주택지구, 소규모 공공주택용지가격의 범위 및 이에 근거한 공공주택지원절차.

 

⊙ 국민접촉장려금의 제작

연 1회 조기 공급받는 사업자는 2024년부터 공급 계약 후 1년간 인센티브를 받고, 우선 최고가에 경쟁력 있는 로또 공급 기회 공급이 주어집니다. LH(한국토지공사)가 공급하는 공공택은 택시이며, 주 복합주택. 인센티브는 16개월보다 10개월 앞당겨 공급하거나 공급할 주택건설사업계획에 공급하거나 공급할 공공주택건설사업계획에 대한 계약을 체결하는 것보다 10개월 빠른 사업자입니다.
"24년 하반기 신규 공공주택 공급 기회 참여 기회 24년 하반기 참여 추첨식은 추첨수의 20%를 우선 공급하고 기존 1순위 청약자격에 대한 인센티브를 제공합니다.
경쟁 참여 기업은 임대주택 건설, 이익공유형, 이익공유형, 이익공유형, 설계공시 등 경쟁방식이 부여되며, 단, 영업정지 등 행정처분을 조사 중인 기업이나 해당 기업은 인센티브 대상에서 제외됩니다.

 

⊙ 제로에너지 건설 의무화 민간아파트 증축공사

2024년부터 신규 사업계획 승인을 신청하는 30세대 이상 민간 공동주택에 대해 제로에너지 건설이 의무화됩니다. 제로에너지 인증제는 5대 에너지(냉난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건축물의 에너지 성능을 인증하는 제도로 에너지 자립률에 따라 총 5등급을 부여합니다. 다만, 에너지 자립률 기준을 충족하기 위해서는 건축비가 약 30% 상승할 것으로 예상됩니다.
한편 2024년 일몰되는 제도가 있습니다. '특별주택대출 공급 중단', '전세보증금 반환대출', '상생임대인 지원제도', '생활숙박업 유예기간 연장' 등입니다. 가계부채가 증가하며 대출 증가 요인으로 지목되자 2023년 9월 '일반특별주택대출' 공급을 중단했습니다. 이와 함께 부부합산 연소득 1억 원 이하 또는 주택가격 6억 원 이하 부부를 대상으로 대출을 제공하는 '우선특별주택대출'도 2024년 1월까지 공급됩니다.
'상생임대료 지원제도'는 임대료를 5% 이하로 올리는 임대인에게 양도소득세 면제와 장기보유 특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제해주는 제도로, 2022년 종료 예정이었으나 2년 연장됐습니다. 또 주거용으로 사용되는 '생활숙박시설'에 대해서는 숙박업 신고 안내기간이 주어지고, 2024년 12월 31일까지 이행강제금 처분이 유예됩니다. 안내기간이 지나도 생활숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 사용할 경우 이행강제금을 내야 합니다.
전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 역전세난 해소를 위해 도입된 '전세보증금 반환대출'도 2023년부터 2024년 7월 말까지 1년간 한시적으로 완화됩니다. 이와 함께 '양도소득세 중과 및 완화'도 논의되고 있습니다. 현행 소득세법은 단기 보유자나 다주택자가 보유한 부동산을 2년 이내 양도할 때 중과세율을 적용하고 있습니다.
기본세율은 6~45%이지만, 단기거래의 경우 60% 또는 70%의 세율이 부과되며, 2주택 이상 다주택자에 대해서는 20~30%P의 가산세율이 부과됩니다. 이에 따라 다주택자에 대한 양도세 중과가 2024년 5월까지 한시적으로 제외됩니다. 다만, 이를 종료, 폐지, 연장할지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

2024년 연휴는 몇일? 징검다리 휴무는 몇일?

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